Modificări legislative în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan

În Monitorul Oficial nr. 741/14.08.2020 a fost publicată LEGEA nr. 175 din 14 august 2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan care va  intra în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial.

Legea introduce importante modificări în ceea ce privește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească cumpărătorii de teren agricol în extravilan, dorindu-se a se proteja terenurile cu destinație agricolă și evitarea oricăror tranzacții speculative, însă se și îngreunează totodată procedura de vânzare, respectiv:

1. Se introduc noi categorii de preemptori și se modifică condițiile pe care aceștia trebuie să le îndeplinească pentru a exercita dreptul de preempțiune:

a) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;

b) preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;

c) preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării.

În cazul proprietarilor vecini, are prioritate la vânzare vecinul care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului oferit spre vânzare.

În cazul arendașilor, persoane fizice sau juridice, pentru a putea exercita dreptul de preempțiune aceștia trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:

(i) să dețină un contract de arendă înregistrat cu cel puțin un an înainte de afișarea ofertei de vânzare;

(ii) Arendașii persoane fizice, asociații persoane fizice ale arendașilor persoane juridice, precum și asociații care dețin controlul asupra societății care este acționar în cadrul arendașilor persoane juridice, trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței pe teritoriul României, pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri (persoane cu vârsta până în 40 de ani), având prioritate fermierii care desfățoară activități de zootehnie și au domiciliul/reședința stabilit/stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.;

e) preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009  precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

2. Se instituie condiții pentru vânzarea terenurilor către alte persoane decât titularii dreptului de preemțiune, care nu își manifestă intenția de a cumpăra terenurile agricole, aceste persoane avand prioritate dupa preemptori, în cazul în care îsi manifestă intenția de a cumpăra, astfel:

• (i) Persoanele fizice trebuie ca pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare să întrunească următoarele condiții cumulative: (i) să aibă domiciliul/reședința pe teritoriul României;  (ii) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României; (iii) să fie înregistrate de autoritățile fiscale române;
• (ii) Persoanele juridice trebuie ca pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare să întrunească următoarele condiții cumulative: (i) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul României; (ii) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României; (iii) din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75 % să reprezinte venit din activități agricole; (iv) asociatul/acționarul care deține controlul societății sau în cazul în care controlul este deținut de o altă persoană juridică, acționarul/asociatul care deține controlul în această din urmă societate,  trebuie să aibă domiciliul pe teritoriul României, pentru o perioadă de minim 5 ani;

Persoanele fizice sau juridice care îndeplinesc condițiile de mai sus pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor legale în termen de 30 de zile de la expirarea termenului în care preemptorii aveau dreptul să își exercite dreptul de preempțiune.

În situația în care persoanele de mai sus nu îndeplinesc condițiile pentru a cumpăra terenul agricol situat în extravilan, vânzarea acestuia se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

3. Se modifică termenul de afișare a ofertei de vânzare la sediul Primăriei, respectiv înauntrul căruia poate fi exercitat dreptul de preempțiune, acesta fiind de 45 zile lucrătoare.

4. Se introduce supra-impozitarea în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate in extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă, precum și în cazul înstrăinării directe sau indirecte înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul având obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.

5. Se instituie Registrul Unic Național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan, reprezentând un sistem electronic constituit pe baza datelor și informațiilor furnizate de către autoritățile administrației publice locale și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară;

6. Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, se sancționează cu nulitatea absolută, spre deosebire de prevederea actuală când înstrainarea este lovită de nulitate relativă și poate fi invocată doar de persoana care dovedește o vătămare înauntrul termenului general de prescripție de 3 ani.