Facilități la plata chiriei, pe perioada stării de urgență

În Monitorul Oficial nr. 245/21.05.2020 a fost publicată Legea nr. 62/2020 privind acordarea unor facilități la plata chiriei pe perioada stării de urgență. De remarcat că legea acordă facilități atât Locatarilor cat și Locatorilor, pentru a stimula negocierile dintre părți, astfel încât să se ajungă la o înțelegere în beneficiul ambelor părți.

O lege adoptată cam târziu, sperăm totuși că va ajuta pe perioadă scurtă multe firme, inclusiv persoane fizice, prin eliminarea presiunii de a achita anumite obligații financiare.

Concret, potrivit actului normativ, locatarii pot amâna la cerere, plata chiriei, fără plată de dobânzi și penalități, pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe.

Această facilitate se aplică pentru toată perioada stării de urgență, precum și pentru luna următoare celei în care a încetat starea de urgență și constă în plata chiriilor de către organul fiscal teritorial competent, în contul locatorilor la cererea locatarilor.

Facilitatea se aplică doar în ceea ce privește plata chiriei, plata utilităților sau a altor cheltuieli stabilite în sarcina Locatarilor potrivit contractelor de închiriere fiind exclusă, în privința acestor cheltuieli aplicându-se clauzele contractuale.

Beneficiarii acestei legi sunt o categorie largă, respectiv operatori economici, practicanții profesiilor liberale, persoanele juridice, indiferent de forma de organizare, cât și persoanele fizice.

În continuare vom analiza în prezentul articol prevederile de acordare a facilităților la plata chiriei pentru operatorii economici, indiferent de categoria acestora.

Condițiile pentru a beneficia de această facilitate sunt:

• Activitatea acestora a fost întreruptă sau ale căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență
• In imobilele care fac obiectul contractelor de închiriere să fie înregistrate ca sedii, puncte de lucru.

Pentru a beneficia de amânarea prevăzută de lege, Locatarul trebuie să depună o cerere la organul fiscal teritorial competent, însoțită de următoarele documente:

• contractul de locațiune între locator și locatar;
• act adițional încheiat între locator și locatar la contractul de locațiune, care va conține următoarele:
  • acordul părților pentru amânarea plății chiriei, durata perioadei de amânare a plății chiriei, suma aferentă acestei perioade de amânare;
  • datele de identificare ale locatorului și locatarului;
  • datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de către organul fiscal teritorial competent;
  • data semnării și semnăturile ambelor părți;
• orice fel de act justificativ al locatarului care dovedește imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar.

Potrivit actului normativ, există o plafonare a sumei care va fi achitată de către organul fiscal cu tilu de chirie, aceasta fiind de 10.000 lei, cu îndeplinirea următoarelor condiții:

a) chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar este mai mică, cel mult egală cu chiria din luna februarie 2020;

b) valoarea chiriei lunare din actul adițional este de maximum 10.000 RON pentru operatorii economici pentru fiecare locație.

Înțelegem de aici că Locatarii care plătesc o chirie mai mare de 10.000 de lei, chiar dacă a fost renegociată, nu vor beneficia de aceasta facilitate.

Ulterior, după perioada în care plata a fost amânată, locatarii vor plăti eșalonat organului fiscal, în rate egale chiriile lunare amânate, până la 31 decembrie 2020. Neplata acestor sume de către locatari către organul fiscal va atrage executarea silită a acestora în condițiile Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedura fiscală.

Întrucât în această perioadă proprietarii nu au fost foarte înțelegători și multi nu au dorit să amâne plata chiriei sau să negocieze reducerea acesteia, actul normativ prevede acordarea în favoarea Locatorilor a facilității de scutire de la impozitul pe venitul obținut din cedarea folosinței bunurilor în anumite condiții, respectiv reducere a impozitului pe profit sau micro întreprinderi.

Această facilitate se aplică contribuabililor persoane fizice care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea pentru cedarea folosinței bunului imobil cu cel puțin 30% față de luna februarie 2020. De asemenea, această chirie diminuată nu va intra în calculul plafonului anual pentru stabilirea obligației de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate.

În cazul contribuabililor plătitori de impozit pe profit şi ai celor care datorează impozitul pe veniturile micro întreprinderilor, veniturile din cedarea folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar în proporție de 80% din valoarea lor, cu condiția ca valoarea chiriei să fi fost redusă cu cel puțin 20% față de luna februarie 2020.

Perioada pe care contribuabilii, indiferent de categoria acestora, pot beneficia de această facilitate este perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

Legea prevede că, în termen de 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, ministerele de resort au obligația de a elabora norme de aplicare, astfel încât vă recomandăm să așteptați clarificarea anumitor aspecte, precum a putea face calculele în vederea demarării unor negocieri ale contractelor de închiriere.